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乡政府因一纸公告被告上法庭 政府的手是否伸得太长?
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因一纸公告,乡政府被告上法庭

(一)被告行政行为主要证据不足

(二)被告适用法律错误

(三)被告违反法定程序

(四)被告滥用职权,强迫交易,涉嫌犯罪

 

  北京华野家园物业管理有限公司诉北京花乡人民政府的行政诉讼案,经过丰台法院于2011年11月16日和11月29日两次庭审,已经进入最后的判决阶段。博客中国一直关注这一事件的进展,在事件发生初期,受业主委托,曾派员去事发地调查强行进驻事件。后又组织法律和房地产方面的专家,对农村城市化进程中小区治理种种问题进行了研讨。从政府依法行政的角度,这一案例值得深思。
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事件进展消息列表

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·华野物业诉花乡政府案,花乡政府行政答辩状
·行政诉讼及赔偿诉讼的代理人代理词
·华野物业诉花乡政府行政诉讼质证意见
·北京市丰台区草桥恋日嘉园小区的业主致北京市政府领导的一封信
·城市化与小区治理研讨会发言纪实
·原物业公司十年辛苦,一朝遭政府介入强行指派新公司
·一纸公告令北京花乡政府惹上官司

行政诉讼和违法行政

依据《北京市物业项目交接管理办法》,只有符合三种情形,政府才能启动应急管理,即当物业服务合同届满;或者物业服务合同期限内,物业违反约定单方解除物 业服务合同;或者因破产、资质被注销等原因致使不能继续履行物业服务义务等情形之下,物业所在地的街道办事处、乡镇政府才能会同相关部门组织提供应急物业 服务。而华野物业在被接管时仍在履行物业服务合同,也不存在违约或破产等情况,丰台区花乡政府采取“应急接管”的法律依据源于何处?

相关专题:农村城市化与小区治理

城市化与小区治理研讨会发言纪实
北京市南三环草桥欣园小区两家物业管理公司发生了一起纠纷。一家物业公司在当地村长、村支书带领下、拿着乡政府的红头授权文件,雇用安保公司150余人,强行暴力接管了另一家物业公司的业务。这是一种城市化进程中,村民和村民组织,无视居民权益的典型例子。

北京市华野家园物业管理有限公司诉花乡人民政府起诉书

事实与理由:
一、基本事实
2011年5月26日,被告在北京市丰台区草桥欣园三区(恋日嘉园一期)、草桥欣园一区(恋日嘉园二期)、草桥欣园小区等原告提供物业服务的小区发布《关于为草桥地区原由北京市华野家园物业管理有限公司管理的住宅小区提供应急物业服务的公告》(以下简称《公告》)。《公告》称:“北京市华野家园物业管理有限公司不能维持其管理的草桥地区物业项目的物业管理秩序,严重影响广大业主基本生活,小区业主极为不满,业主希望政府协助解决。”为此被告“依据《北京市物业项目交接管理办法》第十八条、十九条之规定,指定北京市新时特物业管理有限公司对华野物业在草桥地区管理的物业项目提供应急服务”。

公告还包括以下内容:“一、自本公告发布之日起,草桥地区原由北京市华野家园物业管理有限公司管理的物业项目(草桥欣园一期、恋日一期、恋日二期)由北京市新时特物业管理有限公司提供应急物业服务。应急服务期间为三个月,自本公告发布之日起计算。”公告称,应急服务期间,被告将协助、指导成立业主大会。如三个月内不能成立业主大会或业主大会不能做出选聘物业服务企业的共同决定,应急服务期限可以延长到不超过六个月。公告还称应急服务是政府的行政措施,要求任何单位和个人都应当积极配合。

二、被告的行政行为侵犯原告合法权利,请求人民法院予以保护

根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第一条第一款之规定:“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服,依法提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。”现原告合法权利受到了被告行政行为的侵害,对其不服,提起诉讼,请求人民法院予以保护。

三、被告作出的具体行政行为,主要证据不足,适用法律错误,违反法定程序,且滥用职权,应予撤销。
(一)被告行政行为主要证据不足
被告称原告“不能维持其管理的草桥地区物业项目的物业管理秩序,严重影响广大业主基本生活,小区业主极为不满,业主希望政府协助解决”,没有充分证据。原告是如何为业主提供物业服务的?原告提供的何种服务严重影响了广大业主的基本生活?小区业主对原告的服务有什么不满?有多少业主需要政府协助解决?业主们需要政府协助解决的是什么问题?关于这些问题,被告都没有证据加以证明,就利用广大业主对政府的信任,利用政府的公权力,向广大业主发布公告,这是典型的污蔑行为。

(二)被告适用法律错误
被告在《公告》中引用了《北京市物业管理办法》的“相关规定”,接管小区并提供应急管理。这个“相关规定”是哪个条款规定的,被告没有明确说明。堂堂花乡人民政府向公众发布公告,在引用法律上为什么不说得清清楚楚,为什么非要老百姓雾里看花?如此笼统、草率地引用法律,就是表明《公告》没有依据法律。事实上,我们仔细地研究了《北京市物业管理办法》,根本就没有被告所称的“相关规定”。

被告在《公告》中还引用了《北京市物业项目交接管理办法》第十八条、十九条、二十条的规定,貌似有了具体的法律依据,其实不然。《北京市物业项目交接管理办法》第十八条规定了如下三种情形,乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务:(一)物业服务合同期限届满,物业服务企业自行撤出;(二)物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同,撤出物业管理区域;(三)在物业服务合同期限内,物业服务企业破产、被注销等原因不能履行物业服务义务的。被告作出的《公告》,根本不符合这三种情况的任何一种!该《办法》第十九条说的是应急物业服务方式,第二十条说的是应急服务的费用承担,与被告所作的《公告》没有任何关系。故被告的行为,没有法律依据。

(三)被告违反法定程序
被告所作出的行为既给原告设定义务,又剥夺了原告的合法利益,是负担性行政行为。行政机关在实施此种行为时,应当遵守正当法律程序原则,向行政相对人说明理由,允许行政相对人陈述和申辩。同时应当将决定文件送达行政相对人,告知行政相对人救济方式。被告在作出行政行为的过程中,没有给原告陈述和申辩的机会,没有向原告交代权利救济渠道,严重侵害了原告的权利,违反正当法律程序原则,必导致行政行为违法。行政机关在作出行政行为应遵守的这些原则,被告根本没有遵守,应履行的程序,被告一概没有履行。被告是根本不懂,还是任意而为置国家法律和百姓权益如无物呢?

(四)被告滥用职权,强迫交易,涉嫌犯罪
被告辖区草桥村村委会开办的北京市新时特物业管理有限公司(以下简称新时特物业公司)对原告的服务区域觊觎已久,多次希望通过谈判、企图收买原告股东、动员业主更换物业公司等方式接管原告的服务范围,但均未能如愿。

被告为了帮助新时特物业管理公司抢地盘、抢生意、排挤其他物业公司,实现新时特物业公司通过其它方式均不能达到的目的,而置小区业主和其他合法企业的利益于不顾,在没有法律授权的情况下,滥用公权力,指派新时特物业公司派出数百名保安和社会闲杂人员,在派出所民警的协助下,强行命令原告退出所服务的小区。这些人砸毁原告办公区域大门,抢占了原告的办公场所及办公室、财务室、库房和员工宿舍,并霸占了这些场所内所有的原告财产和员工的个人财产。原告员工略有质疑,即被冠以“妨害公务”论处。被告抢占原告公司后,随即展开宣传攻势,在诋毁原告名誉的同时,还强行要求小区业主接受新时特物业公司的服务。

被告侵犯原告经营权、财产权并强迫小区业主接受其指定物业公司的服务,其行为目的不纯,其结果影响恶劣。不仅造成了极为恶劣的社会影响,也严重影响了地区安定团结的大好局面。我们认为,其行为已经涉嫌触犯我国《刑法》第二百三十一条之规定,构成强迫交易罪。现原告郑重提请人民法院对其行为进行审查,如亦认为其涉嫌犯罪,建议将案卷移送相关司法机关。
综上,原告认为被告的行为证据不足、适用法律错误、违反法定程序,且滥用职权,依法应予撤销。被告给原告造成的经济损失,应予赔偿。故诉至人民法院,请求依法裁判。

此致

北京市丰台区人民法院

具状人(盖章):
北京市华野家园物业管理有限公司

二〇一一年八月八日

华野物业诉花乡政府行政诉讼文档


北京市华野家园物业管理有限公司诉花乡人民政府起诉书 中国政法大学疑难研究中心法律专家论证意见书

华野物业诉花乡政府行政诉讼质证意见 小区业主致北京市政府领导的一封信
花乡政府行政答辩状 行政诉讼及赔偿诉讼的代理人代理词

导语:从21世纪开始,中国开始进入城市化发展新时期,农村城市化是城市化发展的必然规律,它推动着我国社会的转型。农村城市化,实现农村经济、人口、社会城市化,这是构建社会主义和谐社会的基础、根本和目标。然而,随着中国城市化水平的不断提高,农村城市化后的诸多问题与矛盾也逐渐的显现出来。主要的矛盾集中在地产、就业等领域,有些矛盾甚至延伸至农村城市化后的小区管理等方面。日前博客中国网站邀请法律和知名博客齐聚一堂,以此为案例,探讨农村城市化与小区治理等话题。

乡政府一纸公告,村委会下属物业公司强行接管小区物业,现场混乱图片


强行接管现场到处可见放大张贴的乡政府公告 放大的无公告号码的公告牌 乡政府接管小区公告细部 公告牌上粘贴有公告原件,但无公告号
小区居民在观看政府公告 小区居民表示对小区新物业强行进入的担心 新时特接管时发的传单 村委会书记大幅宣传画招贴
曲解政府令,强行接管提供应急服务 开发商大股东的发言 物业接管前在小区搭的台 警察赶到混乱的物业接管现场

事件相关当事方介绍

 

 

法院:北京市丰台区人民法院网站

原告:北京市华野家园物业管理有限公司

住所地:北京市丰台区草桥欣园三区十一号楼
法定代表人:潘建辉

 

被告:北京市丰台区花乡人民政府

住所地:北京市丰台区花乡黄土岗甲1号
法定代表人:李勇,乡长
电话:63771006
花乡政府地图

 

诉讼请求:
1、请求撤销被告于2011年5月26日作出的《关于为草桥地区原由北京市华野家园物业管理有限公司管理的住宅小区提供应急物业服务的公告》;
2、请求判令被告返还原告在北京市丰台区草桥欣园三区(恋日嘉园一期)、草桥欣园一区(恋日嘉园二期)、草桥欣园小区的合法经营权;
3、诉讼费由被告承担。

 
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    第一条
    为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
    第二条
    本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    第三条
    国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
    第五条
    国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。   县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
    第十条
    同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产 生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
    第十二条
    业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
    第三十四条
    一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
    第三十九条
    物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
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    草桥地区,是北京丰台区城镇化进程中,最典型的案例。图为Google地图所示发生地的地图和卫星地图。可以看到,该地区,依然处于城乡结合部,更多呈现一种原始状态。

    事件发生地草桥欣园小区和草桥村所在地对比地图

    草桥村所在地小区卫星图,可以看出,该地西邻京开高速公路,北边为三环路,南边为四环路。左右南北依然有大量未开发的土地。改地区拥有良好的的商业发展前景。

    乡政府和村一级政府以及下属物业公司、房地产开发公司等,对辖区内小区物业控制权,是获取未来更大商业利益的第一步。

     


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