导语:从21世纪开始,中国开始进入城市化发展新时期,农村城市化是城市化发展的必然规律,它推动着我国社会的转型。农村城市化,实现农村经济、人口、社会城市化,这是构建社会主义和谐社会的基础、根本和目标。然而,随着中国城市化水平的不断提高,农村城市化后的诸多问题与矛盾也逐渐的显现出来。主要的矛盾集中在地产、就业等领域,有些矛盾甚至延伸至农村城市化后的小区管理等方面。
    例如不久前,北京市南三环草桥欣园小区两家物业管理公司就发生了一起纠纷。一家物业公司在当地村长、村支书带领下、拿着乡政府的红头授权文件,雇用安保公司150余人,强行暴力接管了另一家物业公司的业务。日前博客中国网站邀请法律和知名博客齐聚一堂,以此为案例,探讨农村城市化与小区治理等话题。

    本站对该事件的相关报道
    《农村城市化与小区治理研讨会》会议纪实
成晓霞:中国政法大学教授
    1、博客中国的主题就是农村城市化过程当中的这样一种情形下的规章制度,管理规范各方行为的一个制度怎么建立,谁来建立,这个问题我觉得才是非常有意义的,因为从个案上来看,它带有普遍意义了,而不仅仅是个案本身了。
    2、管理规范各方行为的一个制度怎么建立,谁来建立,这个问题我觉得才是非常有意义的,因为从个案上来看,它带有普遍意义了,而不仅仅是个案本身了。
    3、关于小区业委会的建立到底应该按照业主的2/3的人数通过,还是将来要做一个变通,我觉得没有这样一个规定,说这个小区的业委会要成立,符合那个法定的条件,还不知道要到什么年月。
王才亮:才良律师事务所主任、全国律师行政委员会主任
    1、从最开始中国设立新的房改,搞新的房地产制度开始,我们出台《物业管理条例》,就没有想到新的住宅小区是一个新的城市居民的新的生存环境。这个环境如何在法律上定位,没有进行充分的研究。
    2、由于没有一个法律的明确界定,所以这个案子在我们现在看到的丰台草桥小区出现问题的时候政府就强力出手,乡政府可以发个函给村委会,村委会就可以行使更换物业管理公司的权力,这都是在法律上没有授权的,严格来讲,这是一个违法行为。
    3、现在全国关于小区治理方面出了不少案子,但是真正形成一种理论上的研究,从法律上有一个准确的定位,应该从法律框架上来解决这个问题,当然现有的框架本身就有争议。
王俊秀:信息社会转型问题专家、互联网实验室共同创始人
    1、现在中国已经有了自治的萌芽。中央政法委秘书长说,“我们一定要小心陷入公民社会的陷阱”。目前来看,所谓的公民的抗争也达到了非常激烈的一个阶段,从自焚到爆炸,现在整个社会已经进入了这么一个非常纠结的时期,现在一个小区里,同样面临着这样一个图景。
    2、现在只有两条路,一是法律,我们还可以试一下,第二条是走一下互联网的舆论宣传,媒体监督。这是一个非常大的问题,我们从整个中国的最大的问题的小点来聚焦。
胡星斗:北京理工大学经济学教授
    1、在他管辖的范围之内,还是他这个乡来受理。也就是说整个中国的体制本身就是自己决策,自己监督,自我裁判,就是这么一个体制。所以我认为这个事情很难改变,前面的物业公司恐怕还是得退出。
    2、在中国目前没有搞自治的条件,大家也不要寄希望于那样一个应然的结果,应当怎么样,或者是小区的业主委员会应当成立,最后前面的物业公司不应当再被非法地赶出去,我认为这些都是不可能做到的,在目前中国都是不可能做到的。我可能是一个不能悲观的看法。
王俊林:互联网法律专家
    1、《物业管理条例》里一个比较重要的原则就是充分尊重业主的权利,比如说业主委员会的成立,业主委员会以及其他业主在整个物业管理活动中赋予它什么权利,怎么样选举物业管理公司,所以说整个的法律是赋予业主的充分权利的,但是在这个事件当中我们看到大家都忽略了业主的权利。
    2、授权村委会进行一系列的管理活动,我认为这不符合《物业管理条例》的规定,因为法律规定就是乡政府指导,并没有规定村委会具有这个权利。
    3、这里整个过程并没有充分尊重业主的权利,没有按照《物业管理条例》的规定去走。
康国平:知名博客
    1、从草桥小区原物业、各媒体的报道,特别是博客中国的第一手采访到的资料显示,这种打着地方乡镇一级政府红头文件,强行进入政府管辖地正常商品房小区的行为,完全属于一种新形式的“物业强拆”,侵犯的不光是已有物业公司的权利,实际上主要是侵害了业主小区自主自治的权利和正常无威胁生活的尊严。
    2、这个事情,法律方面的人士讨论,可能比较能抓住要点。我作为一个现象观察者,我会总结出这里面的利益冲突,人心险恶。农村城市化进程中,必然遇到地方势力的处处限制,如果有地方政府的利益在其中掺杂,结果只能是业主吃亏。
    3、希望城市化进程中,不要出现红头文件解决物业纠纷的问题。更不能假借物业纠纷,行使某种不光明的诡计。最主要的一点,业主必须自己站出来,决定如何管理自己的物业。
仲大军:著名经济学家
    1、我认为这件事情反映了一个最根本的“中国的文明”的问题,就是自治与被治的问题。中国现在最缺少的是自治的文化,中国现在形成了大国的被治文化,作为普通的人民来说,主要是听政府和管理领导的,我们的自组织的能力很差,自治的能力也很差。
    2、这个小区发生的问题,根本的问题就在于,我们这样一种文化导致了它的基层业主委员会迟迟得不到建立。业主委员会是自治的,这样一种政治模式和管理模式是最基本的一个方式。
    3、农村城市化的问题,我感觉到不是一天两天就消失的问题,它甚至是长期存在的,甚至于可以存在几百年,都会表现这个状态。
    4、具体问题具体分析。希望这个事情往好的方向发展,把矛盾、把过去存在的问题解决,这是我们最大的愿望。
陈谷文:昆仑律师事务所合伙人、北京著名刑辩律师
    1、我们认为物业企业对于物业项目提供服务,是两种途径,一种途径是在小区成立之初开发商交房以后,由开发商指定物业公司或者由开发商自己组建的物业公司对于小区提供前期物业管理服务,这有一个合法途径;其次在小区入住率达到一定程度以后,成立业主大会,由业主大会选举成立业主委员会,再由业主委员会选定物业公司,那个时候通过招投标或者选聘的方式确定新的物业公司。
    2、在小区的物业交接里强行接管,强行接管符合不符合这个条件,强行接管一般是原来的物业公司对于小区不能进行管理了或者小区的管理中断了,物业服务公司撤出小区管理的,由企业的倒闭、撤销等等这种情况发生之下,政府才有可能为了维护小区的稳定提供应急服务,目前来说,看不出原来这个小区物业管理服务的问题。
    3、从这个小区的管理,按照正常的程序和途径也是应该通过业主大会的形式来解决,当地政府、村委会以及街道应该在这个事情中起一个协调指导的作用,而不能直接地介入。
张文瑞:昆仑律师事务所律师
    1、这个事我认为无非就是涉及三方当事人,涉及两个法律关系,其实这个事情最根本问题就是三家的权力,一分析,这个事情的是非就清楚了。
    2、根据目前我国有关的规定,乡一级政府几乎跟物业管理不沾边,沾边的是县一级的政府的房地产管理部门有监督管理权,乡一级的政府,由县一级的政府知会到乡一级政府,就是告诉你这个事,但是没有任何实际的权力,村委会就更不用说了。根据这个规定,乡政府只是一个被知会权,县政府是知会权,你辖区内小区的一个事你知道,只是告诉他你知道,没有任何参与的权力。
    3、本案件当中涉及的具体冲突,包括新时特公司派人去撬人家的门,赶人家的职工,最直接的我觉得这个明显至少是一个违反治安管理规定的行为。涉及不涉及犯罪,要看具体情节和有关动机,至少我认为已经构成了违反了《治安管理处罚条例》。
李大苗:著名学者、独立学者、文化学者、专栏作家
    1、村委会不是一级政府,是村民自治的,这个法律关系,我们就讲村委会,是村民自治,不是居民自治,农村的户籍和城市户籍是不一样的,城市叫做街道居委会,这个叫做村委会。
    2、乡政府发文,总体来讲,民不举、官不纠,人家有告的,你才有处置,现在从这里来讲,非常抽象性的东西,打官司是打官司,打官司执行不执行,这些即便做的话,也轮不到乡政府来做,它只是管治安问题等等。
    3、一个乡政府有没有强制力,它是不是一个公权机构,它可以雇佣人去强制?它在法律上有没有这个权力?
徐斌:律师
    1、我觉得我们既然是替业主维权的团队,我们只会站在业主的角度。这个案子其实说到底是两家物业公司抢地盘。
    2、从业主角度来看,整个这件事是好事还是坏事,我认为这件事是好事。老的物业到底好不好,我认为不一定是好的,而且很有可能不好。
    3、在中国85%的社区成立不了业委会,成立了业委会,更换了物业公司之后会遇到一个问题,老的物业不走怎么办? 所以我认为在这个案例里,发生了一个很好的地方就是政府带头做了一件好事,这个好事是指导政府以后怎么维权。
周立:乡镇论坛杂志社、社区杂志主编
    1、选什么物业公司,权利应该在业主手里。但是我们说的现实案例来说有两个缺乏,一是没有业主委员会,二是没有社区居委会。
    2、村委会应该起到居委会的作用,可以去协调业主,业主委员会可以协调业主,协调业主和物业公司。
    3、社区居委会、业委会和物业公司、居委会起到一个关键的协调作用,协调业主委员会和物业公司的关系,居委会起很大的作用的。
王学会:经济与法制杂志主编
    1、我觉得在城市都处在第一季的层面,现在的物业管理公司差不多都是开发商指定的,并且跟开发商有千丝万缕的联系,而开发商又跟政府有千丝万缕的联系,第一季物业公司很难被赶走,也很不情愿走。
    2、关键在城市社区和农村城市化、和小区治理,农村城市化存在一个拆迁问题,城市小区治理存在一个业务会如何建立的问题,甚至我觉得城市小区业委会的建立比农村的村民自治更弱。
    3、我觉得博客中国如果能够以此为案例,推动在相关方面问题的解决,作为一个案例,在全国来说,最起码在北京有一定的示范作用。
朱向群:知名博客
    1、这个案子我发现有两个缺席,有两个越权。两个缺席,一个是业主的缺席,一个是律师和法律的缺席。两个越权,一是乡政府越权,第二个越权就是村委会越权。
    2、我说的是法律的缺席、律师的缺席,才导致了乡政府的越权,才导致了村委会的越权。这个都是不对的,实际上这个案子非常简单,但是法律问题非常大,中国在城市化进程中,以后可能在其他地方都有这种问题。
赵国君:中国律师观察网
    1、永远要警惕以问题化和紧急情况来伤害公民权利,这就是明显的,电的问题、路的问题,公民如果在市场上购买的,公民补钱,如果是政府的,政府干这个事。
    2、政府既然如此交迫地为民众考虑,敢派一个物业公司来,那么政府不可以用回天之力马上成立业主委员会吗?这是主体性的问题不解决,合法性不解决,讲究合理性问题,太虚伪了。
会议简介
主题:
·农村城市化与小区治理
参会人员:
·法律专家、业界律师、知名博客、资深媒体
时间地点:
·2011年6月2日,中国北京海淀区丽亭华苑
相关概念:
·城市化:城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展,城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。
活动主办
有关条例(摘选)
物业管理条例(最新版)
第一条
    为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条
    本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条
    国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第五条
    国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。   县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第十条
    同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条
    业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第三十四条
    一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十九条
    物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
 
       
研讨会主持台 主持人、博客中国副总裁谷龙 研讨会现场 研讨会现场 研讨会现场
       
嘉宾席 嘉宾讨论 主持人现场主持 嘉宾席 研讨会现场
       
嘉宾陈述观点 嘉宾陈述观点 媒体席 媒体席 与会嘉宾
       
记者提问 嘉宾现场交流 会议签到处 嘉宾签到 嘉宾签到

 

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